Avizarea
Pentru a putea construi o cladire, modifica sau demola una existenta, din punct de vedere legal, este necesara o autorizatie de construire. Pentru obtinerea acestei autorizatii trebuie parcursi trei pasi principali: certificat de urbanism, obtinerea acordurilor si/sau avizelor solicitate prin Certificatul de Urbanism si obtinerea Autorizatiei de Construire.
1. CERTIFICATUL DE URBANISM
Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea responsabila din zona dumneavoastra va informeaza ce si in ce conditii puteti construi. El se elibereaza de catre Primarii sau Consilii Judetene, in baza unei cereri din partea dumneavoastra si cateva acte care va sunt la indemana: act de proprietate, intabulare, cadastru, un memoriu si o cerere. Durata legala de emitere a certificatului, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile. Certificatul de urbanism nu permite construirea ci enumera doar actele necesare pentru a obtine Autorizatia de construire.
2. AVIZE SI ACORDURI
Exista doua categorii de avize si acorduri: unele se obtin de la furnizorii de utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze, telefonie, salubritate), iar altele de la diverse autoritati, privitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie) si altele. Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare cladire, ci doar cele relevante in fiecare caz. Durata legala de emitere a avizelor, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile.
Pe langa proiect, avize si acorduri, se mai pot solicita de catre primarii: declaratie pe proprie raspundere ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol intr-o instanta judecatoreasca, extras C.F, studiu geotehnic, ridicare topografica, acordul vecinilor, expertize tehnice, diverse studii etc. Din nou, aceste acte sunt cerute selectiv, dupa caz.

3. AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE
Autorizatia de construire se elibereaza de catre aceleasi autoritati ca si in cazul Certificatului de urbanism, in general primariile. Actele necesare sunt enumerate mai sus. Durata de eliberare a autorizatiei, de la depunerea actelor, este tot de 30 de zile. Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent din valoarea investitiei autorizate (0,5% pentru persoanele fizice si 1% pentru cele juridice).
Durata totala a autorizarii, de la depunerea actelor pentru certificatul de urbanism rezulta din insumarea timpilor enumerati mai sus; pentru Bucuresti ea este de 4-5 luni in medie, in conditii obisnuite. Din acest motiv, momentul propice de incepere a autorizatii este cu 5-6 luni inainte de preconizata incepere a lucrarilor, pentru siguranta.
Recomandam contactarea arhitectului in vederea intocmirii proiectului cu cel putin 4-6luni (in functie de complexitate) inainte de preconizata incepere a lucrarilor de construire.

Intocmirea de planuri urbanistice (P.U.D sau P.U.Z)
Daca prin Certificatul de urbanism s-a solicitat inocmirea de P.U.D (plan urbanistc de detaliu) sau P.U.Z.(plan urbanistic zonal) acesta trebuie aprobat de catre Consiliul local sau Consiliul judetean dupa caz, inainte de a se depune documentatia in vederea obtineri Autorizatiei de construire.
Planurile urbanistice se intocmesc de care arhitecti cu drept de semnatura in acest domeniu inscrisi in Registrul Urbanistilor. Firma noastra ofera servicii si in acest domeniu.
Si in acest caz se vor solicita de care primarii avize distincte fata de cele pentru Autorizatia de construire. In functie de caz este necesara intocmirea de studii suplimentare ca de exemplu Studiul de impact asupra mediului. Durata aprobarii unui plan urbanistic variaza intre 6-12luni.

The post De la proiectare la emiterea autorizatiei de construire appeared first on GEOMETRICA ARCHITECTS.

Taxe, termene de emitere, valabilitatea autorizatiei de construire si durata executarii lucrarilor autorizate:

Taxa pentru emiterea autorizatiei de construire: este de 1% din valoarea devizului general pentru persoanele juridice si de 0.5% din valoarea aceluiasi deviz pentru persoanele fizice.
Taxa pentru timbrul de arhitectura: este de 0.05% din devizul general
Termenul legal de emitere a autorizatiei de construire: este de 30 zile de la inregistrarea cererii.
Valabilitatea autorizatiei de construire: Inceperea executarii lucrarilor de construire este obligatorie in maxim 12 luni de la emiterea autorizatiei de construire. Din momentul inceperii lucrarilor autorizatia de construire este valabila intre 12-36 luni (se specifica de catre autoritatea emitenta in functie de complexitatea lucrarilor), timp in care trebuiesc finalizate lucrarile de construire. Valabilitatea autorizatiei de construire se poate prelungi o singura data cu inca 12 luni. Cererea de prelungire, redactata pe un formular tip, la care se anexeaza originalul autorizatiei de construire, trebuie depusa la autoritatea emitenta cu cel putin 15 zile inainte de expirarea termenului de valabilitate. Taxa pentru prelungirea autorizatiei de construire este de 30% din valoarea taxei platite initial. Prelungirea autorizatiei determina ultimul termen pentru executarea integrala a lucrarilor, depasirea lui implica necesitatea obtinerii unei noi autorizatii de construire.

Obligatiile titularului autorizatiei de construire:
Inaintea inceperii executarii lucrarilor:
sa anunte inceperea lucrarilor emitentului autorizatiei de construie (Primaria) si Inspectoratului in Constructii
sa plateasca in contul Inspectoratului Judetean in Construtii o taxa de 0.1% din valoarea declarata a lucrarilor autorizate (deviz general)
sa monteze la locul santierului un panou de identificare a lucrarilor (conform Ord. MLPAT 63N/1998)
sa angajeze un dirginte de santier autorizat care sa supravegheze executia lucrarilor
Pe parcursul executarii lucrarilor:
sa intocmeasca cartea tehnica a constructiei
sa asigure efectuarea receptiilor lucrarilor de constructii si instalatii conform Programelor de control primite de la seful de proiect
sa plateasca esalonat in contul Inspectoratului Judetean in Construtii restul de 0.6% din valoarea declarata a lucrarilor autorizate (deviz general)
sa prelungeasca autorizatia de construire daca este cazul
sa efectueze receptia finala a lucrarilor
La finalizarea executarii lucrarilor:
sa regularizeze taxa de autorizare pe baza valorilor reale a lucrarilor de construire, cu cel putin 15 zile inainte de expirarea durarei de executie.
sa inscrie constructia in Cartea Funciara
sa declare la organele financiare teritoriale constructiile in vederea impunerii ( adica sa inceapa sa plateasca impozit pe ele)
dupa caz sa obtina autorizatii de functionare ( daca in cladire se vor desfasura activitati economice)
sa urmareasca comportarea in exploatare a constructiei

EMITEREA AUTORIZAŢIEI DE DESFIINTARE (A.D.)

Atunci cand eliberarea amplasamentului in vederea realizarii unei noi constructii, impune demolarea unui constructii existente, este necesar ca inaintea emiterii autorizatiei de construire sa se solicite o autorizatie de desfiintare (demolare). Certificatul de urbanism se poate emite separat, sau unul singur care sa cuprinda si demolarea si autorizarea.
Pentru obţinerea Autorizaţiei de Desfintare solicitantul, orice persoana fizica sau juridica, trebuie sa depuna o documentatie cuprinzand:
- Cerere tip pentru eliberarea Autorizatiei de Construire; 
- Anexa tip la cerere completată, stampilata si semnata de proiectantul general;
- Certificat de urbanism si plansele anexe (plan de incadrare in zona si plan de situatie) vizate spre neschimbare;
- Act de proprietate (extras CF) ; 
- Dovada achitarii taxei de autorizare si a taxei de timbru catre O.A.R.; 
- Declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;
- Certificat de atestare a valorii fiscale a constructiei care se demoleaza eliberat de catre serviciul de taxe si impozite locale din cadrul primariei;
- Expertiza tehnica – in cazul constructiilor alipite de alte constructii ce nu se demoleaza;
- Avizele si acordurile impuse prin certificatul de urbanism; 
- Dovada de luare in evidenta de la O.A.R. (Ordinul Arhitectilor din Romania); 
- Fotografii ale constructiei ce va fi desfiintata 
- Documentatie Tehnica pentru autorizarea executarii lucrarilor de desfiintare (D.T.A.D.) elaborata de proiectanti autorizati- in minim doua exemplare: 

1.Piese scrise: 
- Foaie de capat; 
- Fisa de responsabilitati; 
- Borderou piese scrise si desenate; 
- Memoriu de prezentare ; 
- Memoriu specialitatea Rezistenta; 
- Expertiza tehnica a constructiei ce va fi desfiintata – intocmita de un expert tehnic atestat de M.L.D.P.L. (Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor); 
- Referatele tehnice de verificare a documentatiei tehnice intocmite de verificatori tehnici atestati de M.L.D.P.L. (Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor); 
- Evaluare cost desfiintare; 

2.Piese desenate; 
- Plan de situatie elaborat pe suport topografic vizat de O.C.P.I. (cadastru) ; 
- Releveu Planuri nivele curente; 
- Releveu Plan invelitoare; 
- Releveu Sectiune caracteristica; 
- Releveu Fatade;
Taxe, termene de emitere, valabilitatea autorizatiei de desfiintare:

Taxa pentru emiterea autorizatiei de desfiintare se calculeaza conform legislatiei privind impozitele si taxele locale si reprezinta 0.1% din valoarea fiscala a constructiei sau a partii de constructie care se demoleaza. Autorizatia de desfiintare se elibereaza in aceleasi conditii de valabilitate ca si autorizatia de construire.

The post Despre obtinerea autorizatiilor appeared first on GEOMETRICA ARCHITECTS.

Un proiect se desfasoara in etape succesive ce pot diferi in functie de tipul si complexitatea investitiei:
completarea temei de proiectare
anteproiectul (studiu de pre/fezabilitate)
obtinerea certificatului de urbanism
proiectul tehnic
documentatiile pentru obtinerea avizelor
documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire (desfiintare)
listele de cantitati si dealiile de executie
urmarirea de santier
receptia finala a lucrarilor

1. Tema de proiectare – Tema de proiectare determina conceptia si realizarea unei constructii si este stabilita de catre beneficiar, exprimand intentiile investitionale, solicitarile si optiunile acestuia, completate si definitivate, prin colaborarea cu arhitectul-sef de proiect si dupa caz cu alti specialisti, cu conditionarile tehnico-urbanistice generate de amplasament, coroborate cu prevederile din legislatia si normativele tehnice in vigoare.

ATRIBUTILE BENEFICIARULUI:

Stabileste tipul si marimea investitiei si formuleaza tema de proiectare;
Obtine certificatul de urbanism CU;
Clarifica, daca este cazul, situatia dreptului de proprietate asupra terenului si comanda documentatia cadastrala;
Asigura conditiile pentru obtinerea de date suplimentare privind amplasamentul(comanda ridicarea topo si studiul geotehnic);
Comanda pe baza de contract elaborarea proiectului;

MISIUNILE ARHITECTULUI

Misiuni suplimentare.
Completeaza tema de proiectare cu urmatoarele:
Date privind particularitatile naturale si tehnico-edilitare ale terenului;
Reglementarile urbanistice cunoscute dintr-un certificat de urbanism preexistent care se obtine la aceasta faza(eventuala elaborare a documentatie de obtinere a CU);
Conditiile de proiectare si de realizare impuse de legislatia si normativele tehnice in vigoare in domeniul constructiilor si in domeniile complementare.
Consiliaza beneficiarul la alegerea terenului
Comanda, in numele beneficiarului, la solicitarea acestuia, studii topogtafice si/sau geotehnice, sau de alta natura.

2. Anteproiectul – AP(Studiul de fezabilitate – SF) – Anteproiectul constituie o etapa complexa de elaborare a proiectului, la care se stabileste conformare functionala, architectural-volumetrica, constructive si nivelul de echipare si dotare pentru noua constructie, ca raspuns la toate problemele ridicate de tema de proiectare, pe care trebuie sa o ilustreze complet si sa o imbogateasca prin solutiile adoptate, in limitele unui efort financiar care sa tina seama de posibilitatile beneficiarului.

ATRIBUTILE BENEFICIARULUI

Analizeaza solutiile propuse;
Completeaza si definitiveaza datele de tema;
Comanda eventualele studii suplimentare impuse prin CU(expertiza tehnica, studii de insertie in sit, impact de mediu, circulatie, etc.);
Avizeaza anteproiectului ca tema pentru fazele urmatoare de proiectare sau dupa caz notifica oprirea proiectarii si achita lucrarile elaborate pana atunci.

MISIUNILE ARHITECTULUI

Misiuni de baza
Propune, dupa caz, completari ale temei de proiectare si variante de solutii corespunzator conditiilor concrete de amplasare si realizare, interpretate conform conceptiilor sale profesionale.
Ilustreaza tema de proiectare stabilind:
Amplasarea constructiei pe parcela si incadrarea acesteia in sit;
Conceptia volumetric-arhitecturala si functionala a noii constructii;
Solutiile de principiu privind structura de rezistenta , nivelul de echipare, dotare si amenajare;
Intocmeste estimarea valorii de investitie.
Alcatuieste echipa de proiectare pe specialitati.
Misiuni suplimentare
Asigura in calitate de sef de proiect elaborarea studiilor suplimentare impuse prin CU(expertiza tehnica, studii de insertie in sit, impact de mediu, circulatie, etc.);
Elaborarea de materiale pentru promovarea investitiei(perspective,simulari video, machete).

3. Certificatul de urbanism – Certificatul de urbanism este documentul premergator obtinerii autorizatiei de construire, emis de catre autoritatile administratiei publice locale(primaria sau consiliul judetean), in care se precizeaza toate informatiile cunoscute privind conditiile juridice, economice, urbanistice si tehnico-edilitare impuse prin legislatia si reglementarile urbanistice in vigoare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii pe un anumit teren, inclusiv documentele, avizele\acordurile, studiile si proiectele necesare autorizarii.

4. Proiectul tehnic – PT – Proiectul tehnic este alcatuit din totalitatea documentatiilor care cuprind solutiile de realizare a unui obiectiv de investitii, pe baza carora se autorizeaza, se poate pregati si desfasura executia lucrarilor de constructii, se urmareste si se controleaza calitatea acestora

ATRIBUTIILE BENEFICIARULUI

Analizarea si avizarea proiectului tehnic de arhitectura intr-o prima faza de elaborare ca tema de proiectele de specialitate;
Asigurarea verificarii tehnice a proiectului;
Aprobarea proiectului tehnic in ansamblu, certificate printr-un proces-verbal de incheiere a fazei de proiectare;

MISIUNILE ARHITECTULUI

Misiuni de baza
Elaborarea proiectului tehnic de arhitectura;
Stabilirea temelor pentru proiectele de specialitate;
Coordonare in calitate de proiectant general a proiectelor de specialitate si asigurarea conceptiei unitare a proiectului;
Urmarirea graficului de elaborare a proiectului si asigurarea editarii si predarii la termen a acestuia;
Prezentarea proiectului tehnic verificatorilor atestati stabiliti si agreati de catre beneficiar
Misiuni suplimentare
Consilierea sau\si intocmirea documentatiilor pentru cererea de oferta sau licitatie in vederea selectarii constructorului.

5. Autorizatia de construire / desfiintare – Autorizatia de construire constituie baza legala pentru executarea unei constructii si asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea , proiectarea, executarea si functionarea acesteia, reprezentand un act de autoritate al administratiei publice locale.

ATRIBUTILE BENEFICIARULUI

Asigurarea documentelor si actelor legale a caror obtinere este numai de competenta sa;
Asigurarea intocmirii documentatiilor(dosarelor)pentru obtinerea avizelor si autorizatiei de construire (dupa caz si de desfiintare);
Asigurarea verificarii tehnice a proiectului-faza PAC;
Obtinerea in mod direct a avizelor si autorizatiei de construire(dupa caz si de desfiintare) sau mandatarea pentru aceasta a unei terte persoane(eventual arhitectul);
Achitarea tuturor taxelor legale si a celorlalte cheltuieli aferente obtinerii avizelor si autorizatiei de construire(desfiintare);

MISIUNILE ARHITECTULUI

Misiuni de baza
Elaborarea documentatiilor si afiselor tehnice pentru obtinerea avizelor aferente acordului unic, cerute prin CU;
Elaborarea proiectului pentru autorizatia de construire – PAC(extras din proiectul tehnic).
Prezentarea proiectului- faza PAC verificatorilor atestati stabiliti sau agreati de catre beneficiar.
Sustinerea documentatiilor si aPAC, daca este cazul, in fata organismelor de avizare abilitate si completarea sau\si modificarea documentatiilor conform cerintelor justificate ale acestora
Misiuni suplimentare
Elaborarea daca este cazul a documentatiilor pentru obtinerea avizelor specifice pentru PAC\PAD, PAD si intocmirea dosarului pentru emiterea autorizatiilor si obtinerea acestora ca mandatar al beneficiarului.

6. Listele de cantitati si detaliile de executie

7. Urmarirea de santier – Urmarirea de santier pentru etapele principale specificate in proiect constituie o obligatie a arhitectului (proiectantului), stabilita si reglementata prin legislatia in vigoare si este inclusa in onorariul(tariful) de baza.

ATRIBUTILE BENEFICIARULUI

Selectarea ofertelor de la constructori, desemnarea constructorului si semnarea contractului pentru executia lucrarilor;
Instiintarea emitentului autorizatiei de construire si IC privind data inceperii lucrarilor de executie ;
Angajarea dirigintelui de santier;
Asigurarea conditiilor pentru desfasurarea urmaririi de santier si dupa caz a asistentei tehnice;
Asigurarea intocmirii cartii tehnice a constructiei;
Organizarea receptiei lucrarilor executate;

MISIUNILE ARHITECTULUI

Misiuni de baza
Urmarirea de santier conform prevederilor legale in vigoare;
Participarea la receptia lucrarilor executate.
Misiuni suplimentare
Acorda consultanta sau intocmeste cererea de oferta pentru selectarea constructorului, dupa caz poate organiza licitatia pentru atribuirea lucrarilor de executie;
Asistenta tehnica a lucrarilor de executie, conform conditiilor contractuale stabilite cu beneficiarul;
Intocmirea cartii tehnice a constructiei.

————————————————————————————————————

Devizul lucrarilor de investitii – Devizul este documentatia economica prin care se stabilesc toate cheltuielile necesare realizarii lucrarilor de constructii si instalatii prevazute in proiectul tehnic.
Detalii de executie – DE – Detaliile de executie nuanteaza la nivel de amanunt solutiile stabilite in proiectul tehnic, fara modificarea autorizatiei de construire si a costurilor prevazute prin devizul aprobat de catre beneficiar.

The post Despre fazele de proiectare appeared first on GEOMETRICA ARCHITECTS.